Baurecht

Die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks ist ebenso wie diejenige der Nachbargrundstücke maßgeblich für seinen wirtschaftlichen Wert.

In Bebauungsplänen, welche von den Gemeinden aufzustellen sind, wird geregelt, wie die Grundstücke in ihrem Geltungsbereich baulich genutzt werden dürfen. In den Bebauungsplänen können u.a. die Art der zulässigen baulichen Nutzung (z.B. Wohnbebauung oder gewerbliche Bebauung), das Maß der baulichen Nutzung (wie viele Geschosse dürfen die Gebäude haben, wie viel Prozent der Grundstücksfläche darf überbaut werden etc.), die Bauweise (Einzelhäuser oder Reihenhäuser), die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen (wo die Gebäude auf den Grundstücken zu platzieren sind) festgesetzt werden. Darüber hinaus können beispielsweise Flächen für Sport- und Spielanlagen, Flächen für öffentliche oder private Grünflächen oder etwa Straßenflächen festgesetzt werden. Das Bundesbaugesetz und die Baunutzungsverordnung enthalten insofern einen sehr umfassenden Katalog, der es den Gemeinden ermöglicht, die Bebauung im Gebiet eines Bebauungsplanes teilweise bis ins kleinste Detail (z.B. Dachneigungswinkel) verbindlich vorzugeben.

Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans ist ein gesetzlich vorgegebenes Verfahren einzuhalten, an welchem alle vom Bebauungsplan Betroffenen, d. h. die Eigentümer der beplanten Grundstücke und auch Nachbarn zu beteiligen sind. Allerdings müssen dabei von den Betroffenen gesetzlich vorgegebene Fristen beachtet werden, um ihre Einwendungen oder Anregungen zu einer bestimmten Planung vorbringen zu können.

Ist ein Bebauungsplan durch Bekanntmachung in Kraft getreten, kann er nur innerhalb einer gesetzlich bestimmten Frist mit einer sog. Normenkontrollklage vor dem Oberverwaltungsgericht angefochten werden. Hierbei ist eine anwaltliche Vertretung zwingend erforderlich. In einem solchen Normenkontrollverfahren prüft das Gericht, ob der Bebauungsplan in einem ordnungsgemäßen Verfahren zustande gekommen ist und ob er inhaltliche Fehler aufweist, die zu seiner (ganz oder teilweise) Unwirksamkeit führen.

Wann bedarf es einer Baugenehmigung?

Die Errichtung neuer und die Veränderung bereits bestehender Baulichkeiten bedarf ebenso wie Änderungen der Nutzung von Baulichkeiten weitgehend der vorherigen Erteilung einer Baugenehmigung.

Wird die Einholung einer notwendigen Baugenehmigung versäumt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem empfindlich hohen Bußgeld geahndet werden kann; schlimmstenfalls muss das errichtete Bauwerk bzw. die bauliche Veränderung wieder beseitigt werden, nämlich dann, wenn auch eine nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung rechtlich nicht zulässig ist.

Aus diesem Grund prüfen wir sorgfältig, ob ein bestimmtes Bauvorhaben baugenehmigungspflichtig ist oder nicht. Besteht eine Genehmigungspflicht, prüfen wir des Weiteren, welche Vorschriften des Baurechts eingehalten werden müssen und ob die Baugenehmigung erteilt werden kann. In diesem Zusammenhang führen wir auf Wunsch den gesamten notwendigen Schriftverkehr mit den Bauämtern und klären ab, ob und ggf. mit welchen Modifikationen eine gewünschte Baumaßnahme genehmigungsfähig gemacht werden kann.

Auch in Fällen, in denen die Erteilung einer Baugenehmigung durch das Bauamt versagt wurde, prüfen wir, ob diese Versagung rechtmäßig war oder ob die Erteilung der gewünschten Baugenehmigung zu erreichen ist.

Eine häufig umstrittene Frage ist die, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Da die Bebaubarkeit eines Grundstücks, die u.a. von Bebauungsplänen bestimmt werden kann, ein ganz wesentlicher wertbildender Faktor für ein Grundstück ist, sind wir auch bei der Klärung derartiger Fragen behilflich.

Nicht zuletzt kümmern wir uns darum, dass zur Realisierung eines Bauvorhabens evtl. notwendige weitere Genehmigungen (z.B. nach dem Denkmalschutzgesetz, dem Landeswaldgesetz oder dem Naturschutzgesetz) eingeholt werden.

Wir beraten Sie außergerichtlich und gerichtlich im Zusammenhang mit Baumängeln beim Erwerb eines Gebäudes/ Wohnung, im Zusammenhang mit der Errichtung oder Umbau, sowohl bei der Abwehr als auch bei der Durchsetzung von werkvertraglichen Ansprüchen.

Wir vertreten Sie ferner bei Streitigkeiten jeglicher Art zwischen Architekt/ Ingenieur und Bauherr sowohl im Hinblick auf die Qualität der Architektenleistung als auch im Hinblick auf die ordnungsmäßige Abrechung nach Vertrag und HOAI.

Schließlich bieten wir Ihnen bei Schadenfallen rund um die Baustelle oder im Zusammenhang mit einer solchen unter Berücksichtigung von versicherungsrechtlichen Aspekten umfassende Beratung und Vertretung.