Das Verwaltungsrecht befasst sich mit allen Bereichen der öffentlichen Verwaltung. Gerade in Bereichen, in denen die öffentliche Verwaltung dem einzelnen Bürger ein Tun oder Unterlassen auferlegen will, sieht sich der Bürger oft als machtlos gegenüber der Behörde. In diesen Fällen beraten wir Sie gerne über die Erfolgsaussichten möglicher Rechtsbehelfe und vertreten Ihre Interessen gegenüber den Behörden außergerichtlich und gerichtlich.
Um ein Grundstück bebauen zu dürfen, muss dessen Erschließung gesichert sein. Dies bedeutet, dass das Grundstück eine ausreichende Verbindung mit dem öffentlichen Straßennetz haben muss. Darüber hinaus müssen alle notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen (z.B. Frischwasseranschluss, Abwasseranschluss etc.) bis an die Grundstücksgrenze verlegt sein. Die Kosten hierfür (z.B. Herstellung einer Straße, Bau eines Abwasserkanals etc.) werden dem Grundstückseigentümer durch Erschließungs- oder sonstige Beitragsbescheide in Rechnung gestellt.
Unsere Tätigkeit besteht darin, diese Erschließungsbeitrags- und sonstigen Abgabenbescheide auf ihre Richtigkeit hin zu prüfen und ggf. fristgemäß anzufechten, wenn Zweifel an deren Richtigkeit bestehen.
Darüber hinaus befasst sich unsere Kanzlei schon seit über zwei Jahrzehnten mit den sonstigen praxisrelevanten Fragen des Abgabenrechts, z.B. wenn dem Eigentümer eines Grundstücks die Kosten für die Veränderung oder Erneuerung einer Straße in Rechnung gestellt werden (sog. Ausbaubeiträge).
Im gesamten Erschließungsbeitrags- und Abgabenrecht ist streng darauf zu achten, dass gesetzliche Fristen nicht versäumt werden und dass das teilweise komplizierte Rechtsschutzverfahren beachtet wird, da andernfalls Fehler bei der Beitragserhebung nicht mehr mit Erfolg gerügt werden können.
In Städten und Gemeinden tauchen regelmäßig Probleme im Zusammenhang mit der Anwendung des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetztes (NKomVG) auf. Besonders häufig ergeben sich dabei Fragen zur sog. inneren Gemeindeverfassung. Im Vordergrund stehen dabei Zuständigkeits- und Kompetenzregelungen.
Hierzu und zu allen weiteren Regelungsbereichen des Kommunalrechts beraten wir bereits seit vielen Jahren ständig eine Vielzahl von Gemeinden; im Falle verwaltungsgerichtlicher Auseinandersetzungen übernehmen wir die anwaltliche Vertretung vor Gericht.
Auch im Bereich öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Verträge, insbesondere bei Fragen zu städtebaulichen Verträgen, Durchsetzungsverträgen u.ä., stehen wir Ihnen sowohl bei dem Abschluss sowie der Durchführung beratend zur Seite. Im Streitfall nehmen wir gern Ihre Interessen auch vor Gericht wahr. Mit unseren Kenntnissen sowohl im Verwaltungsrecht, als auch im Zivilrecht, insbesondere auch im privaten Bau- und Architektenrecht (s. RA Aderhold) bieten wir Ihnen ein umfassendes Kompetenzspektrum.
Die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks ist ebenso wie diejenige der Nachbargrundstücke maßgeblich für seinen wirtschaftlichen Wert.
In Bebauungsplänen, welche von den Gemeinden aufzustellen sind, wird geregelt, wie die Grundstücke in ihrem Geltungsbereich baulich genutzt werden dürfen. In den Bebauungsplänen können u.a. die Art der zulässigen baulichen Nutzung (z.B. Wohnbebauung oder gewerbliche Bebauung), das Maß der baulichen Nutzung (wie viele Geschosse dürfen die Gebäude haben, wie viel Prozent der Grundstücksfläche darf überbaut werden etc.), die Bauweise (Einzelhäuser oder Reihenhäuser), die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen (wo die Gebäude auf den Grundstücken zu platzieren sind) festgesetzt werden. Darüber hinaus können beispielsweise Flächen für Sport- und Spielanlagen, Flächen für öffentliche oder private Grünflächen oder etwa Straßenflächen festgesetzt werden. Das Bundesbaugesetz und die Baunutzungsverordnung enthalten insofern einen sehr umfassenden Katalog, der es den Gemeinden ermöglicht, die Bebauung im Gebiet eines Bebauungsplanes teilweise bis ins kleinste Detail (z.B. Dachneigungswinkel) verbindlich vorzugeben.
Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans ist ein gesetzlich vorgegebenes Verfahren einzuhalten, an welchem alle vom Bebauungsplan Betroffenen, d. h. die Eigentümer der beplanten Grundstücke und auch Nachbarn zu beteiligen sind. Allerdings müssen dabei von den Betroffenen gesetzlich vorgegebene Fristen beachtet werden, um ihre Einwendungen oder Anregungen zu einer bestimmten Planung vorbringen zu können.
Ist ein Bebauungsplan durch Bekanntmachung in Kraft getreten, kann er nur innerhalb einer gesetzlich bestimmten Frist mit einer sog. Normenkontrollklage vor dem Oberverwaltungsgericht angefochten werden. Hierbei ist eine anwaltliche Vertretung zwingend erforderlich. In einem solchen Normenkontrollverfahren prüft das Gericht, ob der Bebauungsplan in einem ordnungsgemäßen Verfahren zustande gekommen ist und ob er inhaltliche Fehler aufweist, die zu seiner (ganz oder teilweise) Unwirksamkeit führen.
Wann bedarf es einer Baugenehmigung?
Die Errichtung neuer und die Veränderung bereits bestehender Baulichkeiten bedarf ebenso wie Änderungen der Nutzung von Baulichkeiten weitgehend der vorherigen Erteilung einer Baugenehmigung.
Wird die Einholung einer notwendigen Baugenehmigung versäumt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem empfindlich hohen Bußgeld geahndet werden kann; schlimmstenfalls muss das errichtete Bauwerk bzw. die bauliche Veränderung wieder beseitigt werden, nämlich dann, wenn auch eine nachträgliche Erteilung einer Baugenehmigung rechtlich nicht zulässig ist.
Aus diesem Grund prüfen wir sorgfältig, ob ein bestimmtes Bauvorhaben baugenehmigungspflichtig ist oder nicht. Besteht eine Genehmigungspflicht, prüfen wir des Weiteren, welche Vorschriften des Baurechts eingehalten werden müssen und ob die Baugenehmigung erteilt werden kann. In diesem Zusammenhang führen wir auf Wunsch den gesamten notwendigen Schriftverkehr mit den Bauämtern und klären ab, ob und ggf. mit welchen Modifikationen eine gewünschte Baumaßnahme genehmigungsfähig gemacht werden kann.
Auch in Fällen, in denen die Erteilung einer Baugenehmigung durch das Bauamt versagt wurde, prüfen wir, ob diese Versagung rechtmäßig war oder ob die Erteilung der gewünschten Baugenehmigung zu erreichen ist.
Eine häufig umstrittene Frage ist die, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Da die Bebaubarkeit eines Grundstücks, die u.a. von Bebauungsplänen bestimmt werden kann, ein ganz wesentlicher wertbildender Faktor für ein Grundstück ist, sind wir auch bei der Klärung derartiger Fragen behilflich.
Nicht zuletzt kümmern wir uns darum, dass zur Realisierung eines Bauvorhabens evtl. notwendige weitere Genehmigungen (z.B. nach dem Denkmalschutzgesetz, dem Landeswaldgesetz oder dem Naturschutzgesetz) eingeholt werden.
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